مجوز تخریب و بازسازی | مراحل؛ هزینه اخذ جواز ساختمان ۱۴۰۴

فرسودگی یا عدم تطابق سازه‌های قدیمی با استانداردهای جدید ساخت‌وساز، مالکان را ناگزیر به بازسازی یا حتی تخریب و نوسازی ساختمان می‌کند. در چنین شرایطی، دریافت مجوزهای قانونی نه تنها الزام‌آور، بلکه تضمین‌کننده ایمنی، اعتبار پروژه و جلوگیری از مشکلات حقوقی آتی است. آگاهی دقیق از این مراحل، هزینه‌ها و مدارک لازم می‌تواند مسیر قانونی پروژه را هموارتر سازد و از توقف‌های احتمالی جلوگیری کند. از این رو، در این مقاله به‌ طور کامل به فرآیند دریافت مجوز تخریب و بازسازی در سال ۱۴۰۴ پرداخته خواهد شد.

آیا تعمیرات و بازسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز شهرداری دارد؟

انجام بسیاری از تعمیرات و بازسازی‌ها در ساختمان‌ها نیازمند دریافت مجوز از شهرداری است؛ به ‌ویژه زمانی که این تغییرات ساختاری، بر نمای بیرونی، زیربنا یا تأسیسات اصلی ساختمان تأثیرگذار باشند. شهرداری‌ها با هدف حفظ نظم شهری، ایمنی ساکنان و رعایت ضوابط شهرسازی، مالکان را موظف به اخذ مجوزهای لازم برای بازسازی  پیش از شروع عملیات می‌دانند. حتی در مواردی که تعمیرات جزئی هستند، لازم است استعلام گرفته شود تا از نیاز یا عدم نیاز به دریافت مجوز تخریب و بازسازی اطمینان حاصل گردد.

 

مجوز بازسازی ساختمان چیست؟  قوانین تخریب و نوسازی

مجوز بازسازی ساختمان، سندی رسمی است که توسط شهرداری صادر می‌شود. این سند به مالک یا نماینده قانونی او اجازه می‌دهد تا عملیات بازسازی یا نوسازی را بر اساس ضوابط شهرسازی و مقررات فنی انجام دهد. مجوز تخریب و بازسازی شامل اطلاعاتی مانند مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت‌بندی و غیره است. دریافت این مجوز برای انجام هرگونه تخریب یا نوسازی الزامی است و عدم رعایت آن می‌تواند منجر به جریمه یا توقف پروژه شود.

مجوز تخریب و نوسازی ساختمان حاوی چه اطلاعاتی است؟

مورد	توضیحات
مشخصات ملک	تعداد طبقات، نوع اسکلت، مساحت زیربنا، محل احداث، نوع کاربری، میزان تراکم، وضعیت پارکینگ
مشخصات متقاضی	نام و مشخصات مالک یا نماینده قانونی با وکالت‌نامه رسمی
شماره پلاک ثبتی	شناسه رسمی ملک در اسناد ثبتی
نام مهندس ناظر	مهندس مورد تأیید شهرداری برای نظارت بر عملیات
تاریخ صدور و اعتبار	تاریخ صدور مجوز تخریب و بازسازی و مدت اعتبار آن (معمولا دو سال)
کروکی و نقشه‌ها	نقشه‌های معماری و موقعیت ملک
نوع مالکیت	مشخص کردن مالکیت خصوصی، مشارکتی یا سایر انواع
عوارض و مالیات‌ها	جزئیات پرداختی‌های مربوط به عوارض شهرداری، مالیات‌ها و هزینه مجوز تخریب ساختمان

اهمیت دریافت مجوز بازسازی ساختمان از شهرداری

اجرای بازسازی بدون مجوز تخریب و بازسازی می‌تواند منجر به توقف پروژه توسط شهرداری، جریمه‌های مالی و حتی الزام به بازگرداندن وضعیت به حالت اولیه شود. همچنین، در صورت بروز حوادث یا خسارات، بیمه‌ها ممکن است از پرداخت خسارت خودداری کنند. بنابراین، اخذ مجوز پیش از آغاز هرگونه عملیات بازسازی، از اهمیت بالایی برخوردار است. 

 

دریافت مجوز بازسازی برای چه ساختمان هایی مهم است؟

دریافت مجوز تخریب و بازسازی برای ساختمان‌هایی که تغییرات اساسی در ساختار یا کاربری آن‌ها صورت می‌گیرد، اهمیت ویژه‌ای دارد. موارد زیر نیازمند اخذ مجوز از شهرداری هستند:

حذف یا جابه‌جایی دیوارهای باربر

این اقدام می‌تواند به کاهش استحکام سازه منجر شود و خطر ریزش را افزایش دهد.

تغییر کاربری ملک

مانند تبدیل فضای مسکونی به تجاری یا اداری که نیاز به مجوز تغییر کاربری دارد.

تجاوز به معابر عمومی

 افزایش زیربنا یا ساخت‌وساز در حریم معابر بدون مجوز تخریب و بازسازی ممنوع است.

حذف یا تغییر در پارکینگ

 تغییراتی که منجر به کاهش یا حذف فضای پارکینگ شوند، نیاز به مجوز دارند.

تعمیرات اساسی و غیر اساسی: چه تغییراتی نیاز به مجوز بازسازی ساختمان دارند؟

نوع تعمیرات	نیاز به مجوز	توضیحات
جابجایی دیوارهای باربر	دارد	تغییر در ساختار سازه‌ای و تأثیرگذار بر استحکام کلی ساختمان
تغییر در نقشه معماری	دارد	شامل جابه‌جایی پله، تغییر در پلان واحدها یا افزایش زیربنا
تغییر کاربری	دارد	مانند تبدیل واحد مسکونی به تجاری یا اداری (نیازمند مجوز تخریب و خاکبرداری هم خواهد بود)
تغییر در نمای ساختمان	دارد	تغییر در ظاهر بیرونی ساختمان نیازمند تأیید و مجوز است

چه نوع تعمیرات ساختمانی نیاز به کسب مجوز از شهرداری را نخواهند داشت؟

براساس بخشنامه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران (شماره ۸۱۱.۱۱۰۴۸.۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸/۰۸/۱۳۷۰)، برخی تعمیرات جزئی در ساختمان‌ها نیاز به اخذ مجوز تخریب و بازسازی ندارند. این تعمیرات، به شرطی که منجر به تغییر در ساختار سازه‌ای یا نمای ساختمان نشوند، به شرح زیر هستند: 

 

نوع تعمیرات	توضیحات
تعویض کف‌پوش و دیوارپوش	شامل تعویض کاشی، سرامیک، پارکت و کاغذ دیواری بدون تغییر در ساختار دیوارها
نقاشی و سفیدکاری داخلی	رنگ‌آمیزی دیوارها و سقف‌ها بدون تغییر در ساختار یا نمای ساختمان
تعمیر یا تعویض ایزوگام بام	ترمیم یا تعویض عایق رطوبتی پشت‌بام بدون تغییر در ساختار سقف
تعمیرات سرویس‌های بهداشتی	شامل تعویض کاشی، لوله‌کشی و تجهیزات بهداشتی بدون تغییر در نقشه معماری
تعویض درب و پنجره‌ها	به شرطی که تغییر در نمای ساختمان ایجاد نشود.
محوطه‌سازی و باغچه‌آرایی	شامل تعمیر حیاط، باغچه و حوض بدون حذف پارکینگ یا تغییر در معابر عمومی
تخلیه و حفر چاه فاضلاب	در صورتی که در مناطق خاصی قرار نداشته باشد (که نیاز به بررسی بیشتر دارد)
تعمیرات جزئی نمای ساختمان	شامل شست‌وشو، پیچ و رول‌پلاک کردن سنگ‌های نما بدون تغییر در شکل یا مصالح نما

نکته مهم: توجه داشته باشید که در صورت تردید، مشاوره با شهرداری منطقه مربوطه توصیه می‌شود.

برای درخواست مجوز بازسازی ساختمان به کجا مراجعه کنیم؟

برای دریافت مجوز تخریب و بازسازی، مالک یا نماینده قانونی وی باید به یکی از مراکز زیر مراجعه کند:

• دفاتر خدمات الکترونیک شهر: این دفاتر در مناطق مختلف شهری مستقر هستند و خدمات مربوط به امور شهرسازی و ساختمانی را ارائه می‌دهند.
• معاونت شهرسازی شهرداری منطقه: در صورتی که دسترسی به دفاتر خدمات الکترونیک شهر ممکن نباشد، می‌توان مستقیما به معاونت شهرسازی شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کرد.

 

در این مراکز، فرم‌های مربوط به درخواست مجوز بازسازی ارائه می‌شود و راهنمایی‌های لازم برای تکمیل مدارک و مراحل بعدی انجام می‌گردد.

 

مراحل اخذ مجوز بازسازی ساختمان برای تعمیرات غیر اساسی

برای دریافت مجوز تخریب و بازسازی جهت انجام تعمیرات غیر اساسی، مالک یا نماینده قانونی وی باید مراحل زیر را طی کند:

1. مراجعه به شهرداری ناحیه یا منطقه
2. ارائه مدارک مورد نیاز
3. تکمیل فرم درخواست
4. بازدید کارشناس شهرسازی
5. ارائه گزارش کارشناسی
6. صدور مجوز مربوط به تعمیرات غیراساسی
7. مدت زمان لازم برای اخذ مجوز تعمیرات غیر اساسی (معمولا بین ۱ تا ۴ روز کاری در شهر تهران)

 

مراحل اخذ مجوز بازسازی ساختمان برای تعمیرات اساسی

برای اخذ مجوز تخریب و بازسازی جهت انجام تعمیرات اساسی هم ابتدا مالک یا نماینده وی باید به شهرداری منطقه مراجعه کند و درخواست خود را ثبت نماید. پس از ارائه مدارک لازم، از جمله سند مالکیت و شناسنامه، باید نقشه‌های فنی ساختمان به همراه گزارش‌های کارشناسی آماده شود. سپس، کارشناس‌های شهرسازی و مهندسان ناظر بازدید می‌کنند تا شرایط و اصول ایمنی بررسی شوند. در نهایت، اگر شرایط پروژه تأیید شود، مجوز بازسازی صادر می‌شود. مدت زمان صدور مجوز به پیچیدگی پروژه بستگی دارد.

مدارک مورد نیاز برای اخذ مجوزهای بازسازی ساختمان از شهرداری

مدرک	توضیحات
اصل و کپی سند مالکیت	شامل سند شش‌دانگ یا بنچاق برای املاک تفکیک‌شده
اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک	در صورت وجود بیش از یک مالک، مدارک شناسایی تمامی مالکان ارائه گردد.
اصل و کپی وکالت‌نامه رسمی	در صورت نمایندگی توسط شخص ثالث
برگه مفاصا حساب عوارض سالیانه	تسویه‌حساب عوارض نوسازی سال جاری
فیش عوارض کسب سال جاری	برای پروژه‌های بازسازی اماکن تجاری و اداری
صورتمجلس و نقشه تفکیکی ملک	فقط برای مجوز تخریب و بازسازی اساسی
قبض‌های خدماتی	قبض‌های آب، برق، گاز و تلفن به ‌نام مالک
پایان‌کار یا جواز قبلی	در صورت وجود
کدپستی ساختمان	برای تعیین موقعیت دقیق ملک

توجه داشته باشید که در صورت عدم وجود دفاتر خدمات الکترونیک شهر، مراجعه حضوری به شهرداری منطقه یا ناحیه محل پروژه الزامی است. همچنین، در صورت وجود شرایط خاص مانند فوت مالک، ارائه گواهی انحصار وراثت و وکالت‌نامه از وراث ضروری خواهد بود.

هزینه دریافت مجوز بازسازی

هزینه دریافت مجوز تخریب و بازسازی از شهرداری به عوامل مختلفی بستگی دارد و به ‌طور دقیق نمی‌توان مبلغ ثابتی را برای آن تعیین کرد. این هزینه‌ها معمولا بر اساس متراژ ملک، نوع کاربری آن (مسکونی، تجاری، اداری) و موقعیت جغرافیایی ملک محاسبه می‌شوند. برای مثال، هزینه‌های مربوط به نقشه‌کشی، نظارت مهندسی، عوارض نوسازی و سایر خدمات مرتبط با صدور مجوز، می‌تواند متغیر باشد. برای اطلاع دقیق از هزینه‌ها، توصیه می‌شود با شهرداری منطقه مربوطه تماس گرفته و جزئیات لازم را دریافت کنید.

 

مدت زمان لازم برای اخذ مجوز بازسازی و صدور آن از شهرداری

مدت زمان اخذ مجوز بازسازی ساختمان بسته به نوع پروژه و پیچیدگی آن متفاوت است. معمولا این فرایند بین ۱۰ تا ۳۰ روز کاری زمان می‌برد. عوامل موثر شامل حجم مدارک ارائه ‌شده، نیاز به بازدید کارشناسی و تعداد درخواست‌ها در شهرداری منطقه است. پس از تأیید، مجوز تخریب و بازسازی صادر شده و مالک می‌تواند اقدام به شروع پروژه کند.

مراحل صدور پروانه تعمیرات

• • مالک یا نماینده باید مدارک لازم را به شهرداری ارائه دهد.

• • پس از بررسی، کارشناس‌ها بازدید می‌کنند تا شرایط ساختمان را ارزیابی کنند.

• • در صورت تأیید، پروانه تعمیرات صادر می‌شود.

• • هزینه‌های مربوط به صدور پروانه بر اساس نوع تعمیرات و موقعیت ساختمان تعیین می‌شود.

• • معمولا پس از یک هفته تا ۱۰ روز کاری پروانه صادر می‌شود.

مراحل صدور پروانه بازسازی بعد از بازدید کارشناسی

پس از انجام بازدید کارشناسی از ساختمان، اگر پروژه مورد تایید قرار گیرد؛ کارشناس شهرداری گزارشی از وضعیت ساختمان تهیه می‌کند. این گزارش به همراه مدارک تکمیلی به کمیته فنی ارسال می‌شود. اگر هیچ‌گونه مشکل قانونی وجود نداشته باشد، پروانه مجوز تخریب و بازسازی صادر می‌شود. در این مرحله، هزینه‌های مربوط به پروانه، نظارت مهندسی و سایر عوارض پرداخت می‌شود و پروژه می‌تواند آغاز گردد.

استعلام پروانه تخریب و نوسازی

برای استعلام پروانه تخریب و نوسازی، مالک یا نماینده قانونی باید به شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کند. در این مرحله، شهرداری با بررسی سوابق پروژه، وضعیت حقوقی ملک و وضعیت پرداخت عوارض، اطلاعات مرتبط با پروانه را ارائه می‌دهد. در صورت وجود مغایرت یا تخلف، شهرداری اقدامات لازم را انجام خواهد داد.

عواقب انجام بازسازی ساختمان بدون اخذ مجوز شهرداری

انجام بازسازی ساختمان بدون اخذ مجوز شهرداری می‌تواند عواقب قانونی و مالی جدی به همراه داشته باشد. شهرداری ممکن است با اعمال جریمه‌های سنگین، توقف پروژه و حتی دستور تخریب اقدام کند. علاوه بر این، ممکن است مالک نتواند پروانه پایان کار دریافت کند و این امر باعث کاهش ارزش ملک در بازار شود. همچنین، بدون مجوز تخریب و بازسازی مشکلات حقوقی جدی هم برای مالک و کارفرما ایجاد خواهد شد.

مجوز بازسازی ساختمان در آپارتمان‌های چند طبقه و چند واحده چگونه است؟

برای درخواست مجوز بازسازی ساختمان از شهرداری، فارغ از تعداد طبقات، مراحل مشابهی را طی می‌کنید. در صورتی که ملک در بافت فرسوده یا تاریخی قرار داشته باشد، ارائه تأسیساتی مانند تأسیسات آتش‌نشانی یا تأسیسات گاز ضروری است. همچنین، در صورت تغییر کاربری یا ایجاد فضای جدید، مدارک اضافی مانند نقشه تفکیکی یا تأسیسات جدید مورد نیاز است.

آیا بازسازی مغازه هم نیاز به اخذ مجوز بازسازی شهرداری دارد؟

بازسازی مغازه نیز نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد. این مجوز تخریب و بازسازی به ‌منظور اطمینان از رعایت استانداردهای ایمنی، بهداشتی و معماری صادر می‌شود. برای دریافت این پروانه هم مالک یا نماینده قانونی باید به شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کرده و مدارک لازم را ارائه دهد. در صورت تأیید، مجوز صادر می‌شود و مالک می‌تواند بازسازی را طبق برنامه شروع کند.

جواز تخریب و نوسازی چگونه دریافت می‌شود؟

همان‌طور که قبلا هم اشاره کردیم، برای دریافت جواز تخریب و نوسازی، مالک ابتدا باید از دفتر خدمات الکترونیک شهر نوبت بازدید کارشناسی بگیرد. در بازدید، وضعیت ملک از نظر فرسودگی، عرض گذر، تراکم و امکان نوسازی بررسی می‌شود. سپس با تهیه مدارک کامل شامل سند مالکیت، شناسنامه فنی ملک و گزارش مهندس ناظر، پرونده تشکیل می‌شود. رعایت مواردی مانند بدهی عوارض، ضوابط طرح تفصیلی و اخذ تأییدیه آتش‌نشانی در پروژه‌های خاص الزامی است. پس از تأیید مراحل، مجوز تخریب و بازسازی نهایی صادر می‌گردد.

چه زمانی لازم است برای مجوز بازسازی به شهرداری ناحیه یا منطقه مراجعه نماییم؟

در صورتی که تغییرات ساختمان از حالت جزئی خارج شده و شامل تعمیرات اساسی مانند جابه‌جایی دیوارها، تغییر کاربری، افزایش زیربنا یا تخریب بخش‌هایی از سازه باشد، مراجعه به شهرداری ناحیه یا منطقه ضروری است. همچنین اگر ملک شما در بافت فرسوده یا طرح‌های توسعه شهری قرار دارد، هماهنگی با شهرداری الزامی است. در این شرایط، اقدام بدون مجوز تخریب و بازسازی می‌تواند منجر به توقف پروژه و جریمه‌های قانونی شود.